满堂红：房贷新政一周年广州地产市场分析报告

2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定……

眨眼间二次房贷新政已实施一周年，从抑制房价过快增长的角度看，房贷新政无疑是成功的，而在楼市下挫、成交量持续萎缩现状下，广州未来楼市的走势却成为悬念。根据广州市国土房管局的数据（二手住宅均价为满堂红地产的成交数据），2007年10月至2008年7月，全市一手住宅成交面积为460.83万平方米，同比大减36.2%；全市二手住宅成交面积为473.13万平方米，同比减少15.1%；价格方面，2008年7月全市一手住宅均价为9122元/平方米，与调控前的2007年10月全市一手均价11574元/平方米下跌21.2%；而满堂红成交数据显示，2008年7月广州全市二手均价为7129元/平方米，比去年10月7536元/平方米下降5.4%。从数据上分析，从新政实施至今，广州楼市成交量和成交价格均出现下降，但从下降幅度来看一手比二手要大得多，说明资金压力较小的小业主对调控的承受能力较强，去年10-12月二手成交量更是连续突破60万平主米，远远超过一手。

楼市调整适逢次贷危机、金融紧缩，开发商从集体托市到公开降价受美国资贷危机的影响，加上人民币升值压力，加上国内冰雪、地震灾害，CPI、PPI高居不下，07年2月CPI同比上涨8.7%，创出自1996年以来新高，国内经济受到冲击。央行为了应对经济过热、物价上涨过快以及热钱流入过多的冲击，半年时间里先后5次提高存款准备金率，达到17.5%的历史新高，其中仅6月份提高1个百分点就冻结资金逾4000亿元人民币。在"从紧货币政策"大方针下，商业银行纷纷捂紧钱袋"惜贷"，令IPO融资道路受阻的房地产企业雪上加霜，而上市房企的股价也因为股票市场走"熊"表现不佳，房企的资金链危机凸显，部分开发商不得不于寄望于回笼楼款缓解现金流不足的巨大压力。然而，与此同时自2004年以来的历次房地产宏观调控政策的累积效应在二次房贷新政执行后突然爆发，"90/70"时代的到来以及限价房的集中供应等对广州楼市产生了巨大的冲击，迫使开发商不得不采取久违的"降价"手段期望能够打破置业者浓郁的观望氛围，结果却收效甚微，上半年的成交量仅有去年同期的大约一半。

二手楼市投资性需求离场，成交量在2、3月份跌入波谷后有所好转根据广州市国土房管局公布的数据，上半年广州二手住宅成交面积为224.42万平方米，同比减少33.9%，近年来第一次出现"缩量"。此外，上半年二手住宅成交面积占全市住宅成交面积的比例为48.1%，份额增长3.8个百分点，与"半壁江山"只有半步之遥。

满堂红研究部认为，二手楼市成交量大减的原因主要在于置业者对楼市的预期改变。去年第四季度二套房贷新政出台后，先知先觉的投资性需求意识到市场存在风险，率先离场，但是此时市场上的刚性需求以及介于投资性需求和刚性需求之间的中性需求已经被狂热的市场气氛充分调动起来，并没有出现大规模的退潮，因此成交量还比较稳定。进入2008年，楼市挥之不散的观望气氛终于发生效力，市场迅速冷却下来。到3月份，全市二手住宅成交量甚至只有27.88万平方米，史无前例地出现比农历春节所在的2月份成交还少的情况。此后，二手楼市的交易情况虽然有所回暖，但是一手楼市一波又一波的降价潮彻底打破了之前楼价只涨不跌的神话，个别板块甚至因此出现了二手次新房比一手房价格还贵的情况，令置业者望而却步，即使那些铁定主意要买二手房的置业者也因此变得举棋不定。

二手楼价方面，满堂红地产的成交数据显示，上半年全市二手住宅成交均价为7102元/平方米，同比上涨21.8%，但是环比涨幅只有2.0%，显示在一手楼市降温的同时二手楼价的上涨也得到了有效抑制。从价格信号传导机制来看，与一手楼开发商可以审时度势果断采取集体降价的策略不同，大多数非炒房性质的小业主作为分散的个体，需要较长的时间才能接受价格下跌的现实，因此在一手楼市出现降价风潮之后并没有及时跟进，导致二手楼的价格优势缩小，中介促成交易的难度大大增加。

央行降息对楼市有积极意义但难改调整大势自9月16日起，央行下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变。与此同时，央行下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

满堂红研究部认为，央行四年来首次下调贷款利率对宏观经济发出了积极的刺激信号，与之前八部委对民营企业的调研以及中央针对中小企业出台的六项利好措施一脉相承，但是由于本次下调贷款基准利率的原则是"短期多调、长期少调"，对市民多数为中长期贷款的住房贷款的利好非常有限，其意义主要在于打破了购房者房贷利息只升不降的担忧，有利于购房者信心的恢复。此外，仅仅下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点对普遍缺钱的房地产行业只是杯水车薪，不会改变目前开发商资金链偏紧的状况，"金九银十"开发商房价打折促销仍将继续。总的来看，央行降息对楼市有一定的积极意义，但难改调整大势。由房贷新政引发的楼市调整仍会继续。

满堂红研究部认为，在经过前一段时间的大力促销以后，广州楼市的成交量逐渐回稳，但是也消化不了不少市场上的有效需求，开发商应该抓住"金九银十"这个传统购房旺季的有利时机，用"性价比"来打动还在观望徘徊的购房者，达到回笼资金的目的。在中央将工作的重点放在经济的大局下，开发商寄望有关部门继续出台特别针对楼市的利好措施来度过难关并不现实，而且有可能错过最关键的出货时机。

焦点新闻