广州2008年8月二手房价格指数报告

广州二手房价格指数报告（2008年8月）

文中国指数研究院二手房研究中心 

8月指数

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为1425点，较上月指数下降19点，环比跌幅为1.32%。二手房挂牌均价8463元/平方米，较上月下跌114元/平方米。

图1：广州二手房价格指数走势图

8月，从广州各片区的指数来看，普遍下跌。除越秀区指数略微上涨，环比涨幅0.30%外，荔湾区、白云区、天河区、番禺区、海珠区指数均有不同程度下跌。其中，跌幅最大的是荔湾区，下跌53点，环比跌幅3.80%，其次是白云区，下跌32点，环比跌幅2.75%。

图2：广州各城区二手房价格指数走势图

2．广州二手房市场特征综合分析

二手均价继续下跌 挂牌房源量与上月持平

8月楼市悬念不大，依然以降为主。数据显示，本月广州二手房挂牌均价仍呈下跌态势，继上月下跌164元/平方米后，本月继续下跌114元/平方米。而挂牌量基本与上月持平，仅增加21套。另外，本月荔湾区和白云区指数跌幅最大，分别是3.80%、2.70%。随着一手持续降价促销继续深化，二手市场价格下调开始明显。

由于8月一手楼盘持续优惠开盘，提供了较为充足房源，加上“一二手联动”促销行为的范围逐步加大，置业者的注意力多数被一手吸引，对二手市场的价格预期调得更低。面对低预期房价，二手业主普遍不能接受，于是仍然处于“对峙”局面，这在一定程度影响了二手的成交价格和成交量。另外，国家体育盛事 奥 运会的举办，也在一定程度上吸引了部分置业者的关注而影响楼市的交易。

支撑二手楼市的仍然是以自住需求（包括结婚、上班、求学、养老）为主的消费以及生活设施建设较为成熟完善片区的二手交易。越秀区指数略有上升，其中求学和结婚需求较为明显。面临9月即将开学，多数置业者在本月落实求学房，另外由于部分置业者选择在奥 运期间结婚，刚性需求也因此释放支撑二手市场。

政策持续从紧、投资环境信心不足以及“博弈”观望心态相互影响的局面在短时间内难以改变，因此9月楼市成交预期多数不看好，业内人士普遍认为广州今年的“金九银十”市场难现往年火爆。

3．区域价格指数分析

以8月份广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，为2327点；番禺区价格指数最低，为1090点。

图3：广州各城区8月份二手房价格指数对比图

8月，从广州各片区的指数来看，普遍下跌。除越秀区指数略微上涨，环比涨幅0.30%外，荔湾区、白云区、天河区、番禺区、海珠区指数均有不同程度下跌。其中，跌幅最大的是荔湾区，下跌53点，环比跌幅3.80%，其次是白云区，下跌32点，环比跌幅2.75%。

图4：广州各城区8月份指数环比变化图

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1749点，下降34点，环比跌幅1.91%。二手房挂牌均价较上月下跌202元/平方米，为10390元/平方米。天河区7个片区中，除后天河北片区略有上涨，涨幅为1.88%外，其余片区全线下跌，珠江新城片区指数环比跌幅依然最大，为4.59%，其次为华景新城片区，环比跌幅为1.68%。

图5：天河区各片区6、7、8月份指数对比图

天河区本月挂牌量继续减少，与上月相比，环比跌幅为3.24%。各片区放盘量除后天河北片区、华景新城片区少量增加外，珠江新城片区、天河北片区、天河公园片区、员村片区、东圃片区放盘量都有不同程度减少，其中天河北片区降幅最大，为20.79%。而挂牌均价除后天河北片区上涨238元/平方米外，其余片区均下降，均价下跌幅度最大的是珠江新城片区、华景新城片区，其中珠江新城片区下跌745元/平方米，华景新城片区下跌144元/平方米。

天河区本月成交热点集中在后天河北片区和华景新城片区，其中后天河北片区在众片区普遍下降的情况下，挂牌量和挂牌均价都呈小幅度回升。骏景花园、天朗明居、华景新城、汇景新城、芳草园等楼盘成交面积较大，普遍受欢迎。数据显示，成交量较大的楼盘均价普遍下降。

本月天河区各片区价格指数依然普遍走低，珠江新城片区指数继续"领衔"下跌。在投资信心不足的市场环境下，该片区持续向下的的挂牌量和挂牌均价体现了投资客目前较为薄弱的心态。而后天河北片区挂牌量和挂牌均价本月都呈小幅度回升，后天河北汇集华南师范大学、暨南大学华、华南农业大学、华南理工大学等多个高校及多个中小学，高校的完备配套以及浓厚的文化氛围，并且盘源价格是5000-17000元/平方米区间，选择范围较大。临近9月开学，具备刚性需求的买家在本月纷纷出手抢占教育资源优势，带动了该片区的成交状况。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为1343点，较上月下降了53点，环比跌幅3.80%，二手房挂牌均价7977元/平方米，下跌315元/平方米。三个片区，除南岸片区指数略微上涨，涨幅为0.21%之外，西关、芳村片区指数均下跌，环比跌幅分别为2.42%、1.60%。

图6：荔湾区各片区6、7、8月份指数对比图

反映到挂牌均价上，三大片区涨跌不一。其中，西关片区挂牌均价下跌241元/平方米，南岸片区的挂牌均价上涨24元/平方米，芳村片区挂牌均价下跌98元/平方米。从放盘量来看，本月荔湾区挂牌量有所回升，环比涨幅8.43%。荔湾的三个片区中只有芳村片区放盘量增加，为102套。成交热点主要集中在西关一带，如多宝华厦、富力广场等商圈旁高档物业二手成交活跃。旧城改造利好老西关，附近西华路、龙津路和中山七路等路段的二手房也受到市场追捧。

数据显示，芳村的二手房成交主要集中在花地大道--东漖路和鹤洞一带。该片区金道花园、东鹏花园和鸿图苑等楼盘本月放盘量都明显增加。受周边一手楼价影响，该片区的二手均价目前回落到5849元/平方米。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数上升，为2327点，比上月上升7点，环比涨幅0.30%，二手房挂牌均价13820元/平方米。越秀区5个片区中，除东川、东风东片区指数分别下跌67和20点外，其余片区指数均上升。五羊新城上涨幅度最大，为2.43%，其次是环市东片区1.93%，淘金片区0.59%。

图7：越秀区各片区6、7、8月份指数对比图

本月越秀区各片区挂牌量普遍增加，增幅最大的是东风东片区，增加92套。从挂牌均价来看，本月挂牌均价各片区涨跌不一，其余五羊新城片区、环市东片区和淘金片区分别上涨307元/平方米、230元/平方米、67元/平方米。下跌幅度最大的片区为东川片区，下跌396元/平方米，其次是东风东片区下跌115元/平方米。

由于老城区在市场上几乎没有一手供应，因此二手市场极具发展环境和潜力，物业保值抗跌能力也极强。教育环境配套成熟、商业氛围浓厚的老城区越秀区向来吸引家长和白领人士前来自住和投资。本月越秀区挂牌量普遍增多，挂牌均价也稍微上涨，为13820元/平方。8月份学生升学地点得到确定，该区教育自住刚性需求释放，在一定程度上影响了交易状况。

据了解，日前东濠涌旧城改造方案通过市审批，越秀南地块和珠光北地块的拆迁将会在近期启动。业内人士认为，东濠涌一带经改造后的居住环境将得到改善，预计周边物业售价会有所提升。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为1391点，下跌6点，环比跌幅0.43%，二手房挂牌均价8264元/平方米，下跌35元/平方米。海珠区本月各片区指数普遍下跌，除宝岗大道片区和江燕路片区指数上涨2.26%和0.90%外，其余片区均下跌。晓港公园片区下跌幅度最大，为2.69%，其次是新港路片区和江南大道片区，分别是2.57%和2.30%。

图8：海珠区各片区6、7、8月份指数对比图

从挂牌量来看，本月海珠区挂牌量比上月减少401套，其中新港路片区挂牌量减幅最大，减少135套，其次是工业大道片，减少119套，江燕路片区减少106套，其余片区挂牌量增减幅度不明显。挂牌均价方面，下跌最多的为新港路片区，下跌229元/平方米，其次为江南大道片区，下跌217元/平方米。上涨片区是宝岗大道片区和江燕路片区，其中宝岗大道片区上涨221元/平方米。

本月海珠区价格指数依然下跌，一手楼市发力的冲击吸引了大部分买家的眼球，影响该区成交情况。成交数据显示，今年虽然海珠区各片区的二手房成交量有所下滑，但价格却有不同程度的上涨，涨幅最小的江南大道北片区也达到了20%左右，其他片区如赤岗-琶洲、江南大道北、新港西、南洲路、工业大道、滨江东等路段的二手房涨幅均在30%以上。

据了解，海珠区的楼市均价比天河区、越秀区以及荔湾区这几个中心城区要低出不少，加之江景、万亩果园等自然优势、高校教育、会展经济以及密集的专业市场等带动，整个区域二手市场的发展前景看好。

5）白云区

本月白云区二手房价格指数为1130点，较上月下降32点，环比跌幅2.75%，二手房挂牌均价6710元/平方米，下跌190元/平方米。四个片区指数全线下跌，其中，环比跌幅最大的为麓湖片区，为3.75%，其次是机场路片区，环比跌幅2.39%，新市片区2.19%，同和南湖片区1.85%。

 图9：白云区各片区6、7、8月份指数对比图

8月，白云区各片区的挂牌量普遍增加，其中新市片区的挂牌量增加幅度最大，环比增加99套。而挂牌均价全线下跌，麓湖片区的挂牌均价下跌404元/平方米，其次是机场路片区下跌190元/平方米，同和南湖片区下跌143元/平方米，新市片区下跌125元/平方米。

本月白云区一手楼市陆续低价开盘继续冲击该区二手价格，价格指数仍然较明显走低。数据显示，目前该区以工薪层买家居多，多需求50万-60万元左右的小三房单位，受一手冲击成交均价目前下降了1000元/平方米左右。交易热点依然集中在白云高尔夫、云景花园、黄石花园、汇侨新城、岭南新世界、时代玫瑰园、金碧雅苑、云山居等楼盘。

与广州老城区相比，白云区名校资源相对偏少且分散，只有白云大道北、广州大道北是该区名校资源相对集中的区域。例如白云大道北有广东外语外贸大学、华师附中分校、广外附中等，广州大道北的京溪板块有省级学校75中、京溪小学、四海小学、同和中学等，这些区域成为原本教育系统相对较弱的白云区内的置业热点。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为1090点，比上月下降11点，环比跌幅1.00%，二手房挂牌均价6477元/平方米，比上月下跌62元/平方米。洛溪片区指数下降10点，环比跌幅为0.86%，华南片区指数下跌11点，环比跌幅为1.00%。

图10：番禺区各片区6、7、8月份指数对比图

挂牌均价方面，洛溪片区下跌61元/平方米，华南片区下跌64元/平方米。另外，洛溪片区和华南片区挂牌量增加，分别增加73套和279套。

本月番禺区热销楼盘依然集中在广州奥 林匹克花园﹑祈福新邨、广州雅居乐、南国奥 林匹克花园、洛涛居等楼盘。受一手楼价的影响，番禺郊区二手楼市的波动还是比较敏感，但由于市政利好因素长期存在，长线投资前景看好。

附表：8月份广州各片区二手房价格指数变化表