广州2008年7月二手房价格指数报告

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年08月07日10:33 来源：广州二手房-搜房网  郑海燕  

广州二手房价格指数报告（2008年7月）

文中国指数研究院二手房研究中心 

7月指数

广州二手房价格指数
	6月	7月
27	1471	1444

1．广州二手房价格指数走势分析

本月广州二手房价格指数为1444点，较上月指数下降27点，环比跌幅为1.84%。二手房挂牌均价8577元/平方米，较上月下跌164元/平方米。

图1：广州二手房价格指数走势图

7月，从广州各片区的指数来看，普遍下跌。除荔湾区指数和白云区指数上涨，环比涨幅分别是2.72%、0.69%外，天河区、越秀区、海珠区、番禺区的指数均呈不同程度地下跌趋势。其中，跌幅最大的天河区，下跌58点，环比跌幅3.15%，其次是越秀区，下跌36点，环比跌幅1.53%。

图2：广州各城区二手房价格指数走势图

2．广州二手房市场特征综合分析

二手房均价下跌明显 挂牌房源止增缩量

本月广州二手房挂牌均价下跌比较明显，但依然维持相对稳定态势。与挂牌均价走势一致的，是本月二手房的挂牌量。本月挂牌量在上月挂牌量持续增加后止步并下跌，跌幅为2.72%。另外，本月天河区和越秀区指数跌幅分别是3.15%、1.53%。迫于一手持续降价的形势，二手市场价格也不断松动。上半年成交低迷状态一直没有好转，开发商资金链紧张局面依然没有打开，7月份为下半年楼市发力的新起点，加上为抢在奥 运举办之前大力抢攻市场份额。开发商使出浑身解数，其中不少开发商联合二手中介推出"一手二手联动"的新型营销手段，利用二手资源吸引更多注意力推销一手楼盘，这在一定程度上影响二手价格和成交状况。

本月投资客较为集中的天河区价格指数下跌明显，环比跌幅3.15%。7月限价房继续出击，掀起市场成交小高峰，例如萝岗区限价房楼盘龙光峰景华庭一周内成交量高达413套，创近月来广州市场的周成交最高记录。市场低价氛围影响，加上楼市前景不明朗，二手市场的投资预期不断降低，价格让步幅度加大。

支撑二手楼市的仍然是以自住需求（包括结婚、上班、求学、养老）为主的消费以及生活设施建设较为成熟完善片区的二手交易。而越秀区本月指数稍有下跌，由于7月份处于各大中小学校放暑假期间，加上天气比较闷热，造成本月求学需求不明显，也是导致二手交易市场不活跃的因素之一。

据预测，由于8月举办奥 运，一手楼市普遍放松推销力度，在一定程度上释放二手市场交易空间，再加上投资预期进一步降低，二手价格走低成为营销优势，将会对8月份二手市场造成一定的影响。

3．区域价格指数分析

以7月份广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，为2320点；番禺区价格指数最低，为1101点。

图3：广州各城区7月份二手房价格指数对比图

7月，从广州各片区的指数来看，普遍下跌。除荔湾区指数和白云区指数上涨，环比涨幅分别是2.72%、0.69%外，天河区、越秀区、海珠区、番禺区的指数均呈不同程度地下跌趋势。其中，跌幅最大的天河区，下跌58点，环比跌幅3.15%，其次是越秀区，下跌36点，环比跌幅1.53%。

图4：广州各城区7月份指数环比变化图

1）天河区

本月天河区二手房价格指数为1783点，下降58点，环比跌幅3.15%。二手房挂牌均价较上月下跌344元/平方米，为10592元/平方米。天河区7个片区中，有5个片区指数都出现下跌，其中珠江新城片区指数环比跌幅最大，为3.30%，其次为天河北区，环比跌幅为2.80%。华景新城片区指数与上月持平。而后天河北片区指数较上个月相比稍有上升，涨幅为0.76%。

图5：天河区各片区5、6、7月份指数对比图

天河区连续3个月持续增加的挂牌量本月开始止步并下降，与上月相比，环比跌幅为7.39%。各片区放盘量除东圃片区、华景新城片区少量增加外，后天河北片区、珠江新城片区、天河北片区、天河公园片区、员村片区放盘量都有不同程度地减少，其中天河公园片区降幅最大，为1.32%。而挂牌均价也普遍下降，均价下跌幅度最大的是珠江新城片区、天河北片区，其中珠江新城片区下跌552元/平方米，天河北片区下跌344元/平方米。

天河区本月成交热点集中在天河公园片区和华景新城片区，其中华景新城片区在众片区普遍下降的情况下，挂牌量和挂牌均价都呈小幅度上升趋势。骏景花园、华景新城、汇景新城、芳草园等楼盘成交面积较大，普遍受欢迎。数据显示，成交量较大的楼盘均价普遍下降，下降幅度最大的是汇景新城，下降1619元/平方米。

本月天河区各片区价格指数普遍走低，珠江新城片区情况尤为明显。很大程度上由于该区投资客集中，受整体市场影响，价格的把握方面体现弹性较大的特征。另外，该片区交易量低迷更另多数业主"转售为租"，租赁市场活跃在一定程度上影响挂牌出售量的增长。如柏林国际公寓、富力史丹尼国际公寓、嘉褡礼顿阳光等新收楼不久的公寓单位的租赁基本占整个珠江新城片区的60%以上。作为广州CBD中心，多数业内人士认为该片区目前状况只是暂时调整现象，其发展潜力还是无庸质疑。

2）荔湾区

荔湾区本月二手房价格指数为1396点，比上月上升了37点，环比涨幅2.72%，二手房挂牌均价8292元/平方米，上涨220元/平方米。三个片区，除南岸片区指数有较大幅度上涨，涨幅为15.93%之外，西关、芳村片区指数均略有下跌，环比跌幅分别为0.41%、0.89%。

图6：荔湾区各片区5、6、7月份指数对比图

反映到挂牌均价上，三大片区涨跌不一。其中，西关片区挂牌均价下跌44元/平方米，南岸片区的挂牌均价上涨1572元/平方米，芳村片区挂牌均价下跌51元/平方米。从放盘量来看，本月荔湾区挂牌量下降，环比跌幅4.71%。荔湾的三个片区中只有西关片区放盘量少量增加，为41套。西关片区目前比较活跃楼盘的富力广场依然是片区成交主力，南岸片区的文昌阁、荔湖名苑楼盘本月挂牌均价上涨幅度较大，其中文昌阁上升2592元/平方米。

作为广州楼市"西联"的战略要点的芳村片区利好不断，风情酒吧街、广州巨眼观光摩天轮的规划，花地村改造、白鹅潭经济圈建设为芳村楼市注入活力。2007年11月《花地村城中村更新改造规划方案》获市政府批准到今年3月正式动工，政策利好对该地段二手楼的带动作用已十分明显，整体增长10%-20%。

而6月份红棉苑成交均价已超过7000元/平方米，半年上涨超过3成。而恒荔湾畔更是07年广州最为瞩目的江景大盘之一，相当优惠的价格以及一线江景受到不少买家的追捧。随着利好的带动，芳村物业的价值最终会显现。

3）越秀区

本月越秀区二手房价格指数下跌，为2320点，比上月下跌36点，环比跌幅1.53%，二手房挂牌均价13779元/平方米。越秀区5个片区中，除五羊新城片区指数上升41点，涨幅为1.99%外，其余片区指数均下跌。环市东片区下跌幅度最大，为3.72%，其次是淘金片区2.55%，东风东片区1.95%。

图7：越秀区各片区5、6、7月份指数对比图

本月越秀区各片区挂牌量均增加。从挂牌均价来看，本月挂牌均价除五羊新城片区略有上涨外，其余片区均下降，下降幅度最大的片区为环市东片区，下跌462元/平方米。

教育环境配套成熟、商业氛围浓厚的老城区越秀区向来吸引家长和白领人士前来自住和投资。本月越秀区挂牌量普遍增多，成交活跃局面却暂缓。7月份是学生放暑假期间，升学地点没进一步确定的情况下，该区教育自住需求不明显，在一定程度上影响了交易情况。另外，商业氛围较为浓厚的环市东片区集中较多的投资客，随着整体市场投资预期降低的影响，该片区挂牌均价也出现较明显的下降趋势。

4）海珠区

本月海珠区的二手房价格指数为1397点，下跌12点，环比跌幅0.85%，二手房挂牌均价8299元/平方米，下跌73元/平方米。海珠区本月各片区指数有涨有跌，其中指数上涨的片区有：工业大道片区、晓港公园片区、琶洲-赤岗片区、新港路片区、江燕路片区，上涨幅度普遍不明显。另外，南洲片区、滨江堤岸片区、江南大道片区、宝岗大道片区、广州大道片区指数下跌，下跌幅度最大的是滨江堤岸片区，为4.60%。

图8：海珠区各片区5、6、7月份指数对比图

从挂牌量来看，本月海珠区挂牌量略有增加，其中广州大道片区挂牌量增幅最大，增加102套，工业大道片区挂牌量减少最多，为100套，其余片区挂牌量增减幅度不明显。挂牌均价方面，下跌最多的为滨江堤岸片区，下跌481元/平方米，其次为宝岗片区，下跌174元/平方米。

本月海珠区价格指数依然下跌，很大程度上由于周边一手楼市持续降价促销的影响。光大花园、保利红棉、万华花园、晓港湾、侨诚花园等是本月成交主力楼盘。另外，南洲片区的南洲花苑、南洲名苑等楼盘交易面积在今年第一季度持续减少后，第二季度相对稳定。虽然南洲片区受一手楼盘的降价冲击，但由于该片区交通便利、生活配套成熟、生活成本又相对偏低，部分价格实惠的二手楼盘仍然赢得不少务实性买家的青睐。受地铁建设的带动（二号线延长线、广佛线），未来南洲片区的二手楼市还有很大成长空间，升值前景看好。

5）白云区

本月白云区二手房价格指数为1162点，较上月略升8点，环比涨幅0.69%，二手房挂牌均价6900元/平方米，上涨43元/平方米。四个片区中，指数环比涨幅最大的为麓湖片区，环比涨幅10.82%，其次是机场路片区，环比涨幅1.67%。而同和南湖片区的指数环比跌幅最大，为0.99%。

图9：白云区各片区5、6、7月份指数对比图

7月，白云区各片区的挂牌量普遍减少，其中新市片区的挂牌量减少幅度最大，环比减少205套。从挂牌均价来看，麓湖片区的挂牌均价上涨1054元/平方米，而同和南湖片区的挂牌均价下跌79元/平方米。

白云区价格指数涨跌很大程度上也受到周边一手楼市的影响。在一手的冲击下，白云区二手市场持续艰难回暖。本月交易热点依然集中在白云高尔夫、云景花园、黄石花园、汇侨新城、祥景花园等楼盘，均价5000-8000元/平方米。据预测，随着白云区限价房低价房陆续推出，该区二手楼价依然有回调空间。

6）番禺区

本月番禺区二手房价格指数为1101点，比上月微降1点，环比跌幅0.09%，二手房挂牌均价6539元/平方米，比上月下跌8元/平方米。洛溪片区指数下降5点，环比跌幅为0.43%，华南片区指数下跌1点，环比跌幅为0.09%。

 图10：番禺区各片区5、6、7月份指数对比图

挂牌均价方面，洛溪片区下跌26元/平方米，华南片区下跌3元/平方米。另外，华南片区挂牌量继续增加，增加169套。

本月番禺区热销楼盘主要集中在祈福新邨、广州雅居乐、洛涛居等。数据显示，2008年1月份至今，番禺两大片区二手房成交稳定，热销户型以70～120㎡户型为主，购房群体以30岁以下的年轻人为主，区内租赁市场同样火爆。业内人士认为，随着两大片区开发进程加速，配套进一步完善，该区保值增值的速度加快。

附表：7月份广州各片区二手房价格指数变化表