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http://esf.gz.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月17 日 甄爱军 理财周刊
【第一步】价值评估要精确
有别于一手商铺，二手商铺的价值可以评估，而对于投资者来说，如何精确地确定商铺的价值，这对投资的成败有着密切的关系。
钟先生手中有一笔闲钱，股市风险加大，他想投资商铺，沪上一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺，对方报价45000元/平方米，钟先生在专业人士的建议下，决定先对商铺进行考察，以便确定其价值。
【专家点评】廖楚涛表示，投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，而这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。
廖楚涛表示，投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）/单价＝收益回报率（其中11表示一年内出租11个月）。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右，如钟先生所考察的商铺月租金能达到7元/平方米?天的话，则适合投资。
在此需要提醒的是，投资者在考察商铺的租金价格时，并不要只看卖家提供的租赁合同，而是要到市场上多取一些点进行调查，以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过，为了能够更加精确地评估商铺价值，专业人士建议聘请专业的评估公司进行评估，投资可以根据专业公司提供的风险评估报告，再来决定是否投资。
【第二步】规划变更要当心
商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。
钟先生突然想到一件事，自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺，由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题？
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